REFORMA DE ALQUILERES. LAS LEYES DE LA MEDICO.

El Consejo de Ministros ha hecho el parto de los montes con la nueva regulación del Desahucio Expressss. Ha visto que en Borja hacen chapuzas y en Marinaleda tontadas, y no ha querido ser menos. 

En Mayo ya sacó las “líneas generales” para arreglar los alquileres y desahucios; hoy, cuatro meses más tarde, el becario que deben tener por ahí para hacer borradores de la Señorita Pepys ha sacado sus deberes de verano, y aquí lo tienen, expuesto a bombo y platillo por la MEDICO Ana Pastor Julián, MINISTRA DE FOMENTO y que debe saber mucho más de CONTRATOS de alquiler que el FISCAL Ministro de Justicia que es el que han dejado para hablar de médicos y ABORTOS, vamos, como cuando en Madrid tenemos la casa de Lope en la calle Cervantes y a Cervantes enterrado en la calle Lope de Vega.

Las referencias de lo aprobado por el Consejo de Ministros las tomo de internet: http://www.lamoncloa.gob.es/ConsejodeMinistros/Referencias/_2012/refc20120824.htm#Alquiler

El texto de los ministros va en cursiva, y mis comentarios los pondré en letra ordinaria, para que sepan distinguirlos. Como verán, el texto del gobierno se divide en dos tipos de cosas: las que ya estaban y las burradas nuevas, con una sola excepción de algo bien hecho como es reducir el plazo obligatorio de 5 a 3 años en el alquiler de vivienda.

APROBADA UNA NORMA PARA DINAMIZAR EL MERCADO DEL ALQUILER EN ESPAÑA

• Se podrá aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino

(………ya se podía, si se pacta. si no se ha pactado es una burrada, pues será fuente de conflicto determinar si la obra era precisa, si podía esperar, y su valor)

• El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes

 (……….una burrada. esto es romper la seguridad de los contratos, nadie querrá contratar si no sirve para nada lo pactado. Y en realidad implica una modificación del código civil que dice que los contratos son obligatorios entre las partes.)

• Se incentiva la creación de sociedades dedicadas a la inversión para el alquiler

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal.

El texto ha incluido una serie de modificaciones con respecto al presentado al Consejo de Ministros el pasado 11 de mayo tras pasar por los órganos consultivos y el periodo de información pública.

Entre las novedades figura la posibilidad de que se aplique al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino.

Situación actual

El análisis de la situación actual revela que el mercado del alquiler en España no constituye hoy una alternativa eficaz al mercado de la propiedad.

(……….AÑADAMOS: Por culpa de la estupidez y avaricia de los que nos gobiernan. no se usa porque la gente esta aterrada por la nula protección que el gobierno da a los propietarios, especialmente a la hora de librarse de un inquilino moroso o dañino y de cobrar la deuda que le dejan)

Según datos de Eurostat, el 17 por 100 de la población reside en una casa en alquiler frente al 83 por 100 que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler.

Por este motivo, resulta necesario reformar aquellos elementos del marco jurídico y fiscal actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda de alquiler.

Flexibilización del mercado del alquiler

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre los siguientes aspectos:

• Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. Así, se podrá renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.

(………dar prioridad a la voluntad de las partes esta genial cuando se refiere a la de las dos, pero no cuando se da prioridad a la voluntad de una de las partes contra la otra, como parece que han hecho ahora permitiendo saltarse el contrato yéndose de rositas el inquilino cuando quiere, o quitándole el piso al inquilino si el dueño lo necesita en dos meses. esto último ya estaba antiguamente pero como causa de resolución judicial, y en la última regulación no existía salvo que su hubiera previsto en el propio contrato)

• La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de cinco años a tres la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita, de forma que propietarios e inquilinos puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.

(esto está bien. menos mal. facilita el que los dueños se animen, y con ello apenas hace falta entonces añadir lo que puedan echar al inquilino si les hace falta el piso, porque en 3 años es raro que les ocurra un imprevisto tan grande)

• La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato.
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•   (..........pues habrá que ver las “condiciones legalmente establecidas para que pueda hacerlo”, aunque es una barbaridad porque el inquilino no puede estar permanentemente amenazado por un aviso de que se tiene que ir si al dueño le ha cambiado la vida. el contrato, si se acorta, ya no será tan incómodo para el dueño que lo recuperará pronto. esta medida sobra si se acorta el plazo de alquiler obligatorio. de hecho, si se acortara aún más el plazo de alquiler obligatorio se arreglaría todo, pues a  partir de ahí todo sería la voluntad de las partes).
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• El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.

 (……..esto es una burrada. o sea que el propietario tampoco tiene ninguna seguridad en el alquiler porque el inquilino le puede decir mañana que este mes es el último. vaya con la seguridad jurídica. una chapuza).

• Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

(………..otra barbaridad. Los contratos son para cumplirlos y si no no se firman; firmar que se cumplirá un año y luego decir al mes que el inquilino se va anticipadamente y sólo pagará un mes de renta es estúpido. de todas formas, si lo que quiere decir es que “podrán pactar”, eso es más estúpido aún porque eso ya lo pueden pactar hoy, se puede pactar siempre, pero lo raro sería que el propietario lo admitiera porque sólo le perjudica y no le saca beneficio alguno; estas clausulas se están viendo hoy, pero para locales de actividad comercial y solo porque la crisis permite que los propietarios prefieran ese pacto a nada, no porque la clausula sea buena sino porque se ha llegado a un extremo de aceptar casi cualquier cosa). 

 

Mejora de la seguridad jurídica

Por otro lado, con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.

¿¿¿¿Mejora?????  Eso ya estaba, a ver si leemos las leyes de los papás. Es verdad que si está registrado será defendible frente a cualquier comprador; pero eso ya estaba y nadie lo hacía, así como que la inscripción será voluntaria, vaya genio el autor de la reforma. 

   Lo que pasa es que casi nadie o inscribe porque cuesta un dinero hacer la escritura y luego registrarlo y pagar los impuestos (el registro no aceptará el contrato privado sino que deberá estar ante notario, que cobra por hacerlo). En realidad, solo habrá un 0.1% de casos en que se ha dado el problema de que un comprador se encuentra un inquilino desconocido  en la casa que compra; el problema se resuelve por otras vías, como es el Código Penal pues hacer eso sería un delito de estafa y no es normal que un propietario se arriesgue a eso, sería un caso extremo y la mayoría de abogados se morirán sin haber visto jamás un caso así.

   Con las medidas se extingue lo poquito de seguridad jurídica que había hasta ahora. O sea, que la médico ministra de fomento se puede apuntar a la Universidad de Derecho o cambiar de becario, a ver si la próxima vez nos dice otra cosa.

Mejora de la regulación del proceso de desahucio

El actual procedimiento de desahucio por impago de la renta es lento y complejo. Además, constituye una de las causas por las que los propietarios no destinan al alquiler buena parte de las viviendas vacías.

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado.

   (………….Todo eso, más o menos ya está por la ley 37/2011, de octubre de 2011 de Zapatero, vaya novedad. El problema no está en la regulación de base sino en las múltiples incidencias que pueden surgir en ese proceso fácil, y en que los juzgados no tienen medios para cumplir esos plazos tan preciosos.)

En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes.  

(Genial. Esto es como siempre cuando además del lanzamiento se reclaman las cantidades adeudadas, e incluso aunque no se reclamen puede plantear el inquilino una cuestión de fondo ((o iniciar una reconvención es decir "contrademanda")) y de ese modo el juez puede llegar a entrar en el asunto aunque la ley diga que sólo puede evitar el desahucio demostrando haber pagado).

Medidas de carácter fiscal

 (……….GENIAL!! Todas estas medidas están pensadas para sociedades mercantiles dedicadas al alquiler, vamos, que no se aplican al 95% de los inmuebles que deben estar en manos de particulares ahorradores que invirtieron para comprar un pisito y alquilarlo)

Se adoptan una serie de medidas en el ámbito fiscal que incentivan el mercado del alquiler:

• En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85 por 100 sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete).
• Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):

-Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)

-No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres

-El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)

-Los beneficios distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100)

-Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25 por 100) y financiación ajena (antes inferior al 70 por 100 del activo)

-Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización

-Las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19 por 100)

• Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.